El Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona ha dictado el 8 de enero de 2021 una sentencia estimatoria de la acción de novación objetiva de un contrato de arrendamiento por quedar suspendida la actividad que constituía el objeto de la relación contractual, como consecuencias de las limitaciones y restricciones derivadas de la pandemia.
El Juzgado declara en la sentencia que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.
De esta manera, se reduce la renta pactada en el 50%, a pesar de que, previamente, el arrendador ofreció al arrendatario la moratoria establecida en el RD 15/2020.
Así pues, también se acuerda que el hecho de que el arrendatario no cumpliera con los plazos y las comunicaciones establecidas en el RD 15/2020 o que el arrendatario denegara la moratoria establecida en la norma, no es óbice para que se pueda aplicar la cláusula rebus sic stantibus si se acredita que las medidas previstas en el Real Decreto no son suficiente para reequilibrar las prestaciones contractuales en términos de equidad.
Son CUATRO los requisitos que se analizan en la Sentencia:
1) Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato, de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio.
2) Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.
3) Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
4) Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.
La conclusión es que presumiblemente en los próximos meses los jueces y Tribunales van a verse en la tesitura de dictar sentencias de signo contradictorio, según la casuística y la acreditación de cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados.
Finalmente, indicar que esta Sentencia no es firme y es probable que la parte demandada, es decir, el arrendador, presente el correspondiente Recurso de Apelación para que el fallo del Juzgado de Primera Instancia sea revisado.
Por ello, conviene realizar un proceso de negociación entre las partes, previo a la vía judicial, con la finalidad de que, si no es posible llegar a una solución acordada, se disponga de los suficientes elementos de prueba para conseguir una resolución favorable en los Juzgados.